Başlangıç Evine Ne Oldu?
Amerikan başlangıç evi bir bungalov, bir av tüfeği evi, bir sıra ev oldu. Kredi… Kongre Kütüphanesi
1990’larda, Jason Nageli başladığında, ev inşa endüstrisi hala emlak reklamlarının parlak bir şekilde “başlangıç evi” olarak adlandıracağı şeyi inşa ediyordu. Denver bölgesinde, 1.400 fit kare veya daha az bir alana sahip, üç yatak odalı yeni inşa edilmiş iki katlı evler sattı.
Fiyat: 99.000 ila 125.000 ABD Doları veya bugünün dolarıyla yaklaşık 200.000 ABD Doları.
O ev bugün çok talep görecekti. Ancak artık çok az inşaatçı onun gibi bir şey inşa ediyor. Ve 25 yıl önce inşa edilen Denver bölgesi evlerini bugün giriş seviyesi bir fiyata satın alamazsınız. Yarım milyon dolara gidiyorlar.
Bu tür uygun fiyatlı evlerin ortadan kalkması, Amerikan konut krizinin merkezinde yer alıyor. Ülkede derinleşen bir konut sıkıntısı var. Ancak, daha spesifik olarak, bu konuttan yeterince yok: ülkeye yeni gelen bir aileye ya da öğrenci borcu olan genç bir çifte eşitlik inşa etmek için bir dayanak sağlayacak küçük, gösterişsiz evler.
Pazarın uygun fiyatlı ucu her taraftan sıkıştırılmıştır. Ülkenin gelişen bölgelerinde arazi maliyetleri hızla arttı. İnşaat malzemeleri ve devlet ücretleri daha pahalı hale geldi. Ve bugün ülke çapındaki topluluklar, konutların nasıl olması gerektiği ve ne kadar büyük olması gerektiği konusunda onlarca yıl öncesine göre çok daha kuralcı. Bazıları vinil kaplamayı yasaklar. Diğerleri iki arabalık garaj gerektirir. Neredeyse hepsi, bugün 200.000 dolara satılabilecek türden bir ev inşa etmeyi zorlaştırıyor.
Utah’ın kurucusu Holmes Homes’un operasyon müdürü Bay Nageli, “Artık bu numaraya ulaşamayacağınız bir yer haline geldi” dedi.
Ülke çapında, küçük müstakil ev, yeni inşaattan neredeyse tamamen yok oldu. Bugün yeni müstakil evlerin yalnızca yüzde 8’i 1.400 fit kare veya daha az. 1940’larda CoreLogic’e göre, yeni evlerin yaklaşık yüzde 70’i o kadar küçüktü.
Bu başlangıç evleri, yıllar içinde her türden geldi: değirmen işçisinin kulübeleri, av tüfeği evleri, bungalovlar, başıboş evler, iki katlı, iki yatak odalı arazi evleri. Amerikalı aileler de başlangıçlarını tuğla sıra evlerde, rahat dublekslerde ve üç katlı evlerde buldular.
Ancak konut piyasasının ekonomisi – ve onu şekillendiren yerel kurallar – bugün birçok küçük evin yerini McMansions’ın aldığını veya orta gelirli sakinlerinin yerini daha zengin olanlarının aldığını dikte etti. (Savaş sonrası prototipik banliyö başlangıç evi olan Long Island’daki küçük bir 1948 Levittown evi, şimdi 550.000 $ ‘a birkaç güncelleme ile gidiyor.)
Temelde, giderek daha pahalı hale gelen bir araziye düşük maliyetli bir ev koymanın ya da elde tutmanın matematik sorunu yatar.
Kâr amacı gütmeyen bir geliştirici olan Houston’daki Avenue Community Development Corporation’ın başkanı Mary Lawler, “20 yıl kadar önce başladığımızda, 10.000-15.000 ABD Doları karşılığında çok şey satın alabilir ve 100.000 ABD Dolarının altında bir ev inşa edebilirdik” dedi. “Bugün içinde bulunduğumuzdan tamamen farklı bir dünyaydı.”
Portland, Ore.’de çok şey 100.000 dolara mal olabilir. İzinler 40.000-50.000 ABD Doları ekler. 36 inç çapındaki bir köknar ağacının sökülmesi 16.000 dolar daha ücrete mal oluyor.
Fish Construction NW’nin sahibi Justin Wood, “Temelde beni ekonomik yönden uzaktan herhangi bir şeyden çıkardınız” dedi.
Savannah, Ga.’da Jerry Konter, 1977’de 36.500 dolara üç yataklı, iki banyolu, 1.350 metrekarelik evler inşa etmeye başladı. Ancak, maliyetler ve tasarım zorunlulukları onu oraya ittiğinden, pazara yöneldi.
Ulusal Ev Üreticileri Birliği başkanı Bay Konter, “Bu, giriş seviyesi evler inşa etmek istemediğimden değil” dedi. “Kar elde edebileceğim ve o potansiyel alıcıya satabileceğim bir tane üretemem.”
Bu gerçek, demografiyle çelişiyor. Tipik Amerikan hane halkı, tipik ev büyüdükçe bile, onlarca yıldır küçüldü. Çocukları geciktiren bebek patlamaları ve genç yetişkinlerin küçülmesi, daha küçük evlere olan talebi artırıyor. Böylece, daha fazla borcu olan ve aile servetine daha az erişimi olan genç alıcıların çeşitliliği giderek artacak.
Bu değişimler toplulukları, inşaatçıları ve alıcıları bir başlangıç evinin nasıl göründüğünü yeniden düşünmeye zorlayabilir. Küçük tek ailelik evlerin bile birçokları için ulaşamayacağı yerlerde, cevap bir apartman dairesi olabilir.
Bugün ülkenin bazı bölgelerinde, son 70 yılın Amerikan başlangıç evlerine benzeyen 300.000 doların altında piyasada neredeyse hiçbir şey yok. Raleigh, NC’de bu hafta sonu girerken, satılık en az iki yatak odası olan 17 müstakil ev vardı. Denver metrosunun karşısında altı tane vardı; Salt Lake City civarında, üç.
Houston’da, Felecia Ellis 200.000-250.000$ aralığında bir ev arayan bir diş kliniğinden öğle yemeği molalarında araba kullanıyor.
Bayan Ellis, “Bir mahalleden geçerken, ‘Aman Tanrım, burası çok güzel bir ev, bunu karşılayabileceğimi biliyorum’ gibiyim” dedi. Sonra ilk kez ev alacak kişinin umutlu ritüeli içinde telefonunu çıkarır. Listedeki cevap, çoğu zaman değil, aslında, bunu karşılayamayacağıdır.
“Ben de ‘Benimle dalga geçiyor olmalısın’ gibiyim” dedi. “’Bu ev 425.000 dolar.’”
‘Esnek, dövülebilir’
Başlangıç evi her zaman çok iş yapmıştır. Eşitlik kurar, istikrar yaratır, toprak sahiplerinden ve enflasyondan korunma sağlar. Küçük işletmeler ve gündüz deva merkezleri gibi topluluk kurumlarının kuluçka merkezi olmuştur. Ve daha önceki bir biçimde ve zamanda, daha uyarlanabilirdi. Sadece bir banyo ekleyince kapalı sıhhi tesisat geldiğinde, ikinci bir birim kira geliri toplarken, bir garajdan önce arabalar yaygınlaştı.
New York City College of Spitzer Mimarlık Okulu dekanı Marta Gutman, “Esnek, dövülebilir ve zaman içinde iyileştirme, yatırım ve değişime izin veriyor” dedi.
20. yüzyılın başlarında, topluluklar uygun fiyatlı, giriş seviyesi konutları çözmek için her türlü modeli etkili bir şekilde kullanıyorlardı. Ancak arabanın gelişi, insanların daha fazla uzaklaşmasını sağladı ve yeni planlama fikirleri orada ne inşa edileceğini ilan etti.
California YIMBY’nin araştırma direktörü Nolan Gray, “Bu, ‘Diğer tüm tipolojileri unutun – bir başlangıç evi, 7.500 metrekarelik bir arsa üzerinde iki yatak odalı müstakil bir ev olacak’ dememize izin verdi” dedi. NIMBY’nin tam tersi.
Eskiden her yerde bulunan küçük evler bugün nadiren inşa ediliyor. Kredi… Kongre Kütüphanesi
Uzun bir süre, bu banliyö modeli işe yaradı, ancak ilk başta sadece beyaz aileler için. Ancak, şehir merkezine makul bir sürüş mesafesindeki arazi doldukça ekonomi ve politika değişti.
Arazi daha pahalı hale geldi. Ancak topluluklar, daha küçük parçalara konut yapılmasına izin vererek yanıt vermedi. Genel olarak tam tersini yaptılar ve inşaatçıların daha küçük, daha uygun fiyatlı evler inşa edememelerini sağlayan kuralları artırdılar. Daha pahalı malzemeler ve en az ev boyutları gerektiriyorlardı. Düz cepheler değil, mimari güzellikler istediler.
Wharton School of Business’ta profesör olan Joseph Gyourko, komşuların sevmediği kalkınmayı kısıtlayan kurallar hakkında, “Son 30 ila 40 yıl içinde yerel topluluklar bu konuda gerçekten iyi oldular – eskisinden çok daha iyi” dedi. .
İyi niyetlerin (enerji verimliliği, ağaçların korunması) ve dışlayıcı olanların (estetik zorunluluklar, en az lot büyüklükleri) bu karışımı, artan arazi maliyetinin üzerine inşaat maliyetini de artırdı. Şehirler ayrıca parklar ve kanalizasyon sistemleri gibi kamu altyapısını finanse etme yükünü vergi mükelleflerinden ve ev inşaatçılarına kaydırdı.
Bugünkü sonuç, pahalı bir araziye sadece bir ev kurabilen bir müteahhit, büyük ve pahalı bir ev inşa edecek.
Başka bir sonuç, onlarca yıl önce inşa edilen daha uygun fiyatlı evlerin bu şekilde kalma olasılığının daha düşük olmasıdır. Şu anda 500.000 $ değerinde bir arazide oturan küçük bir ev, çoğunlukla bir yıkım olarak mantıklı olacaktır. Yılda 150.000 dolar kazanan bir aile, satın alınacak çok az giriş seviyesi ev varken 60.000 dolar kazanan bir aile ile rekabet edecek.
AEI Konut Merkezi müdürü Ed Pinto, California, Santa Clara County’ye işaret ederek “Hala başlangıç evi var” dedi ve “Hala 1954 1.200 metrekarelik başıboş arabaları var.”
Şimdi 1.4 milyon dolara satıyor.
Dünün başlangıç evleri genellikle bugünün 500.000 dolarlık listeleridir. Kredi… Kongre Kütüphanesi
Ya da Houston’ın Greater Heights bölgesindeki 1900’lerin başındaki bungalovları alın. Birçoğu 1990’larda zincir bağlantılı çitler ve kasvetli halılarla ucuz kiralık konutlardı.
Yerel bir komisyoncu ve şehir planlama komisyoncusu Bill Baldwin, “Zincir bağlantılarını kaldırdığınızda, halıyı geri çektiğinizde ve duvarları tekrar beyaza boyadığınızda, bunlar bugün 600.000-800.000 dolara sattığımız büyüleyici evler” dedi.
Houston, nispeten gevşek arazi kullanımı kısıtlamalarına sahiptir ve azaltılmış asgarî parsel büyüklükleri, bir şehir evi patlamasını mümkün kılmıştır. Ancak artan maliyetlerden de etkilenmez.
Bu güçlerin son bir sonucu, pandemi sırasında konut piyasasına giren yatırımcıların da giriş seviyesi evlere ilgi duymasıdır. Bu evler, kiralık mülkler olarak üst düzey evlerden daha güvenilirdir. Ne de olsa onları satın almaya gücü yetmeyen kiracıları barındırabilirler.
On yıllar boyunca bir bağımlılık inşa etmek
Giderek daha pahalı hale gelen arazilere giriş seviyesi konut yerleştirmenin en basit yolu, bir sürü inşa etmektir – on yıllardır tek bir eve ayrılmış arsalara iki, üç, dört veya daha fazla birim koymak.
Sonuç, daha fazla dubleks, daha fazla sıra ev, daha fazla ev sahibinin kendi kiralık birimlerini eklemesiyle bir asır önce inşa edilmiş konutlara benziyor.
Mimar ve “eksik orta” konut üzerine bir kitabın yazarı olan Daniel Parolek, “Kültürümüzü tek aileli müstakil konutlara olan bu bağımlılıktan uzaklaştırmamız ve bunun tek çözüm olduğunu düşünmemiz gerekiyor” dedi.
Bay Parolek, Salt Lake City’nin dışında bir model tasarlamak için Utah’ın kurucusu Holmes Homes ile birlikte çalıştı. Daha tipik olan sıra evini yan çevirerek, iki katlı küçük evleri samimi bir yaya yolu boyunca birbirine bağladılar. Evler ilk olarak 2015 yılında yaklaşık 200.000 $ ile piyasaya çıktı.
Bay Nageli, “Onları inşa ettiğimiz anda bir sayıydı” dedi. Ancak o zamandan beri maliyetler arttı. Ve inşaatçı, çoğu topluluk buna izin vermediği için konsepti başka bir yerde tekrarlamadı.
Geleceğin başlangıç evi, tarihsel olarak başlangıç evi gibi görünebilir. Kredi… Kongre Kütüphanesi
Bir inşaatçının görüşüne göre, üst sınıf evlerde özellikle tercih edilen hiçbir şey yoktur. Kar marjları genellikle daha yüksek değildir. Daha fazla özelleştirme talep ediyorlar. Ekonomik duruş sürelerini oluşturmak için daha risklidirler. Öte yandan, giriş seviyesi konutlar her zaman yoğun talep görmektedir.
Bay Nageli, daha fazla topluluk buna izin verirse, inşaatçıların pazarın bu ucuna geri döneceğini söyledi.
“Bunun içinde büyüyecektik” dedi.
Bay Wood’un uzun süredir giriş seviyesi müstakil evler inşa etmeye çalıştığı Portland’da, imar reformları artık daha önce tek ailelik araziler üzerinde birden fazla üniteye izin veriyor. Bugün Bay Wood, ilk tripleksleri ve fourplex’leri için izinler alıyor.
“2022’de Portland’daki son müstakil evlerimize başladık” dedi. “Bunu bir daha yapacağımızı sanmıyorum.”
Gray Beltran’ın ek çalışması.
Alıntıdır
Amerikan başlangıç evi bir bungalov, bir av tüfeği evi, bir sıra ev oldu. Kredi… Kongre Kütüphanesi
1990’larda, Jason Nageli başladığında, ev inşa endüstrisi hala emlak reklamlarının parlak bir şekilde “başlangıç evi” olarak adlandıracağı şeyi inşa ediyordu. Denver bölgesinde, 1.400 fit kare veya daha az bir alana sahip, üç yatak odalı yeni inşa edilmiş iki katlı evler sattı.
Fiyat: 99.000 ila 125.000 ABD Doları veya bugünün dolarıyla yaklaşık 200.000 ABD Doları.
O ev bugün çok talep görecekti. Ancak artık çok az inşaatçı onun gibi bir şey inşa ediyor. Ve 25 yıl önce inşa edilen Denver bölgesi evlerini bugün giriş seviyesi bir fiyata satın alamazsınız. Yarım milyon dolara gidiyorlar.
Bu tür uygun fiyatlı evlerin ortadan kalkması, Amerikan konut krizinin merkezinde yer alıyor. Ülkede derinleşen bir konut sıkıntısı var. Ancak, daha spesifik olarak, bu konuttan yeterince yok: ülkeye yeni gelen bir aileye ya da öğrenci borcu olan genç bir çifte eşitlik inşa etmek için bir dayanak sağlayacak küçük, gösterişsiz evler.
Pazarın uygun fiyatlı ucu her taraftan sıkıştırılmıştır. Ülkenin gelişen bölgelerinde arazi maliyetleri hızla arttı. İnşaat malzemeleri ve devlet ücretleri daha pahalı hale geldi. Ve bugün ülke çapındaki topluluklar, konutların nasıl olması gerektiği ve ne kadar büyük olması gerektiği konusunda onlarca yıl öncesine göre çok daha kuralcı. Bazıları vinil kaplamayı yasaklar. Diğerleri iki arabalık garaj gerektirir. Neredeyse hepsi, bugün 200.000 dolara satılabilecek türden bir ev inşa etmeyi zorlaştırıyor.
Utah’ın kurucusu Holmes Homes’un operasyon müdürü Bay Nageli, “Artık bu numaraya ulaşamayacağınız bir yer haline geldi” dedi.
Ülke çapında, küçük müstakil ev, yeni inşaattan neredeyse tamamen yok oldu. Bugün yeni müstakil evlerin yalnızca yüzde 8’i 1.400 fit kare veya daha az. 1940’larda CoreLogic’e göre, yeni evlerin yaklaşık yüzde 70’i o kadar küçüktü.
Bu başlangıç evleri, yıllar içinde her türden geldi: değirmen işçisinin kulübeleri, av tüfeği evleri, bungalovlar, başıboş evler, iki katlı, iki yatak odalı arazi evleri. Amerikalı aileler de başlangıçlarını tuğla sıra evlerde, rahat dublekslerde ve üç katlı evlerde buldular.
Ancak konut piyasasının ekonomisi – ve onu şekillendiren yerel kurallar – bugün birçok küçük evin yerini McMansions’ın aldığını veya orta gelirli sakinlerinin yerini daha zengin olanlarının aldığını dikte etti. (Savaş sonrası prototipik banliyö başlangıç evi olan Long Island’daki küçük bir 1948 Levittown evi, şimdi 550.000 $ ‘a birkaç güncelleme ile gidiyor.)
Temelde, giderek daha pahalı hale gelen bir araziye düşük maliyetli bir ev koymanın ya da elde tutmanın matematik sorunu yatar.
Kâr amacı gütmeyen bir geliştirici olan Houston’daki Avenue Community Development Corporation’ın başkanı Mary Lawler, “20 yıl kadar önce başladığımızda, 10.000-15.000 ABD Doları karşılığında çok şey satın alabilir ve 100.000 ABD Dolarının altında bir ev inşa edebilirdik” dedi. “Bugün içinde bulunduğumuzdan tamamen farklı bir dünyaydı.”
Portland, Ore.’de çok şey 100.000 dolara mal olabilir. İzinler 40.000-50.000 ABD Doları ekler. 36 inç çapındaki bir köknar ağacının sökülmesi 16.000 dolar daha ücrete mal oluyor.
Fish Construction NW’nin sahibi Justin Wood, “Temelde beni ekonomik yönden uzaktan herhangi bir şeyden çıkardınız” dedi.
Savannah, Ga.’da Jerry Konter, 1977’de 36.500 dolara üç yataklı, iki banyolu, 1.350 metrekarelik evler inşa etmeye başladı. Ancak, maliyetler ve tasarım zorunlulukları onu oraya ittiğinden, pazara yöneldi.
Ulusal Ev Üreticileri Birliği başkanı Bay Konter, “Bu, giriş seviyesi evler inşa etmek istemediğimden değil” dedi. “Kar elde edebileceğim ve o potansiyel alıcıya satabileceğim bir tane üretemem.”
Bu gerçek, demografiyle çelişiyor. Tipik Amerikan hane halkı, tipik ev büyüdükçe bile, onlarca yıldır küçüldü. Çocukları geciktiren bebek patlamaları ve genç yetişkinlerin küçülmesi, daha küçük evlere olan talebi artırıyor. Böylece, daha fazla borcu olan ve aile servetine daha az erişimi olan genç alıcıların çeşitliliği giderek artacak.
Bu değişimler toplulukları, inşaatçıları ve alıcıları bir başlangıç evinin nasıl göründüğünü yeniden düşünmeye zorlayabilir. Küçük tek ailelik evlerin bile birçokları için ulaşamayacağı yerlerde, cevap bir apartman dairesi olabilir.
Bugün ülkenin bazı bölgelerinde, son 70 yılın Amerikan başlangıç evlerine benzeyen 300.000 doların altında piyasada neredeyse hiçbir şey yok. Raleigh, NC’de bu hafta sonu girerken, satılık en az iki yatak odası olan 17 müstakil ev vardı. Denver metrosunun karşısında altı tane vardı; Salt Lake City civarında, üç.
Houston’da, Felecia Ellis 200.000-250.000$ aralığında bir ev arayan bir diş kliniğinden öğle yemeği molalarında araba kullanıyor.
Bayan Ellis, “Bir mahalleden geçerken, ‘Aman Tanrım, burası çok güzel bir ev, bunu karşılayabileceğimi biliyorum’ gibiyim” dedi. Sonra ilk kez ev alacak kişinin umutlu ritüeli içinde telefonunu çıkarır. Listedeki cevap, çoğu zaman değil, aslında, bunu karşılayamayacağıdır.
“Ben de ‘Benimle dalga geçiyor olmalısın’ gibiyim” dedi. “’Bu ev 425.000 dolar.’”
‘Esnek, dövülebilir’
Başlangıç evi her zaman çok iş yapmıştır. Eşitlik kurar, istikrar yaratır, toprak sahiplerinden ve enflasyondan korunma sağlar. Küçük işletmeler ve gündüz deva merkezleri gibi topluluk kurumlarının kuluçka merkezi olmuştur. Ve daha önceki bir biçimde ve zamanda, daha uyarlanabilirdi. Sadece bir banyo ekleyince kapalı sıhhi tesisat geldiğinde, ikinci bir birim kira geliri toplarken, bir garajdan önce arabalar yaygınlaştı.
New York City College of Spitzer Mimarlık Okulu dekanı Marta Gutman, “Esnek, dövülebilir ve zaman içinde iyileştirme, yatırım ve değişime izin veriyor” dedi.
20. yüzyılın başlarında, topluluklar uygun fiyatlı, giriş seviyesi konutları çözmek için her türlü modeli etkili bir şekilde kullanıyorlardı. Ancak arabanın gelişi, insanların daha fazla uzaklaşmasını sağladı ve yeni planlama fikirleri orada ne inşa edileceğini ilan etti.
California YIMBY’nin araştırma direktörü Nolan Gray, “Bu, ‘Diğer tüm tipolojileri unutun – bir başlangıç evi, 7.500 metrekarelik bir arsa üzerinde iki yatak odalı müstakil bir ev olacak’ dememize izin verdi” dedi. NIMBY’nin tam tersi.
Eskiden her yerde bulunan küçük evler bugün nadiren inşa ediliyor. Kredi… Kongre Kütüphanesi
Uzun bir süre, bu banliyö modeli işe yaradı, ancak ilk başta sadece beyaz aileler için. Ancak, şehir merkezine makul bir sürüş mesafesindeki arazi doldukça ekonomi ve politika değişti.
Arazi daha pahalı hale geldi. Ancak topluluklar, daha küçük parçalara konut yapılmasına izin vererek yanıt vermedi. Genel olarak tam tersini yaptılar ve inşaatçıların daha küçük, daha uygun fiyatlı evler inşa edememelerini sağlayan kuralları artırdılar. Daha pahalı malzemeler ve en az ev boyutları gerektiriyorlardı. Düz cepheler değil, mimari güzellikler istediler.
Wharton School of Business’ta profesör olan Joseph Gyourko, komşuların sevmediği kalkınmayı kısıtlayan kurallar hakkında, “Son 30 ila 40 yıl içinde yerel topluluklar bu konuda gerçekten iyi oldular – eskisinden çok daha iyi” dedi. .
İyi niyetlerin (enerji verimliliği, ağaçların korunması) ve dışlayıcı olanların (estetik zorunluluklar, en az lot büyüklükleri) bu karışımı, artan arazi maliyetinin üzerine inşaat maliyetini de artırdı. Şehirler ayrıca parklar ve kanalizasyon sistemleri gibi kamu altyapısını finanse etme yükünü vergi mükelleflerinden ve ev inşaatçılarına kaydırdı.
Bugünkü sonuç, pahalı bir araziye sadece bir ev kurabilen bir müteahhit, büyük ve pahalı bir ev inşa edecek.
Başka bir sonuç, onlarca yıl önce inşa edilen daha uygun fiyatlı evlerin bu şekilde kalma olasılığının daha düşük olmasıdır. Şu anda 500.000 $ değerinde bir arazide oturan küçük bir ev, çoğunlukla bir yıkım olarak mantıklı olacaktır. Yılda 150.000 dolar kazanan bir aile, satın alınacak çok az giriş seviyesi ev varken 60.000 dolar kazanan bir aile ile rekabet edecek.
AEI Konut Merkezi müdürü Ed Pinto, California, Santa Clara County’ye işaret ederek “Hala başlangıç evi var” dedi ve “Hala 1954 1.200 metrekarelik başıboş arabaları var.”
Şimdi 1.4 milyon dolara satıyor.
Dünün başlangıç evleri genellikle bugünün 500.000 dolarlık listeleridir. Kredi… Kongre Kütüphanesi
Ya da Houston’ın Greater Heights bölgesindeki 1900’lerin başındaki bungalovları alın. Birçoğu 1990’larda zincir bağlantılı çitler ve kasvetli halılarla ucuz kiralık konutlardı.
Yerel bir komisyoncu ve şehir planlama komisyoncusu Bill Baldwin, “Zincir bağlantılarını kaldırdığınızda, halıyı geri çektiğinizde ve duvarları tekrar beyaza boyadığınızda, bunlar bugün 600.000-800.000 dolara sattığımız büyüleyici evler” dedi.
Houston, nispeten gevşek arazi kullanımı kısıtlamalarına sahiptir ve azaltılmış asgarî parsel büyüklükleri, bir şehir evi patlamasını mümkün kılmıştır. Ancak artan maliyetlerden de etkilenmez.
Bu güçlerin son bir sonucu, pandemi sırasında konut piyasasına giren yatırımcıların da giriş seviyesi evlere ilgi duymasıdır. Bu evler, kiralık mülkler olarak üst düzey evlerden daha güvenilirdir. Ne de olsa onları satın almaya gücü yetmeyen kiracıları barındırabilirler.
On yıllar boyunca bir bağımlılık inşa etmek
Giderek daha pahalı hale gelen arazilere giriş seviyesi konut yerleştirmenin en basit yolu, bir sürü inşa etmektir – on yıllardır tek bir eve ayrılmış arsalara iki, üç, dört veya daha fazla birim koymak.
Sonuç, daha fazla dubleks, daha fazla sıra ev, daha fazla ev sahibinin kendi kiralık birimlerini eklemesiyle bir asır önce inşa edilmiş konutlara benziyor.
Mimar ve “eksik orta” konut üzerine bir kitabın yazarı olan Daniel Parolek, “Kültürümüzü tek aileli müstakil konutlara olan bu bağımlılıktan uzaklaştırmamız ve bunun tek çözüm olduğunu düşünmemiz gerekiyor” dedi.
Bay Parolek, Salt Lake City’nin dışında bir model tasarlamak için Utah’ın kurucusu Holmes Homes ile birlikte çalıştı. Daha tipik olan sıra evini yan çevirerek, iki katlı küçük evleri samimi bir yaya yolu boyunca birbirine bağladılar. Evler ilk olarak 2015 yılında yaklaşık 200.000 $ ile piyasaya çıktı.
Bay Nageli, “Onları inşa ettiğimiz anda bir sayıydı” dedi. Ancak o zamandan beri maliyetler arttı. Ve inşaatçı, çoğu topluluk buna izin vermediği için konsepti başka bir yerde tekrarlamadı.
Geleceğin başlangıç evi, tarihsel olarak başlangıç evi gibi görünebilir. Kredi… Kongre Kütüphanesi
Bir inşaatçının görüşüne göre, üst sınıf evlerde özellikle tercih edilen hiçbir şey yoktur. Kar marjları genellikle daha yüksek değildir. Daha fazla özelleştirme talep ediyorlar. Ekonomik duruş sürelerini oluşturmak için daha risklidirler. Öte yandan, giriş seviyesi konutlar her zaman yoğun talep görmektedir.
Bay Nageli, daha fazla topluluk buna izin verirse, inşaatçıların pazarın bu ucuna geri döneceğini söyledi.
“Bunun içinde büyüyecektik” dedi.
Bay Wood’un uzun süredir giriş seviyesi müstakil evler inşa etmeye çalıştığı Portland’da, imar reformları artık daha önce tek ailelik araziler üzerinde birden fazla üniteye izin veriyor. Bugün Bay Wood, ilk tripleksleri ve fourplex’leri için izinler alıyor.
“2022’de Portland’daki son müstakil evlerimize başladık” dedi. “Bunu bir daha yapacağımızı sanmıyorum.”
Gray Beltran’ın ek çalışması.
Alıntıdır